Ett gyllene tillfälle för köp av Fastigheter.

Just nu kan man göra kap som fastighetsköpare. Bankerna har överskott på återtagna fastigheter som man vill bli av med. Har man fast lön eller pension så kan man förutom ett bra pris få hela affären finansierad inkl.lagfartskostnader och skatter av banken. Så vill man ha en fastighet i solen och har ett rent UC så kan man göra ett gyllene kap .
För mer info reba.kb@gmail.com

Vad är en ''Escritura publica''?

Det är vanligt i Spanien att parterna i en fastighetsaffär först upprättar ett privatkontrakt (contrato privado) som reglerar rättigheter och skyldigheter, efter samma mönster som innehållet i ett svenskt köpeavtal.

Med hänsyn till att det spanska rättssystemet inte tillmäter privata handlingar särskilt stort värde skall ett sådant avtal aldrig ligga till grund för betalning av fastigheten (bortsett från en eventuell handpenning).

Köparen övertar den köpta fastigheten genom att tillsammans med säljaren deklarera överlåtelsen inför en notarius publicus. Dokumentet som parterna undertecknar inför notarius publicus kallas för escriturapublica, dvs lagfart. Köparen och säljaren skall inställa sig personligen (eller låta sig representeras genom fullmakt) inför notarien. Fullmakten måste även den upprättas inför notarie. Det viktigaste i denna procedur är att säljaren förklarar att han överlåter fastigheten till köparen för ett visst pris (deklarationsvärdet), och att köparen har betalat detta pris.

Är köparen icke resident och köper av en resident krävs ett certifikat från banken, ett s k Certificado Bancario, för valutareglering, om han ej betalat utomlands. Då måste detta påpekas.

I escrituran beskrivs också vilken fastighet det gäller och dess exakta storlek. Vidare vilka gränser den har till grannfastigheter samt eventuella servitut och hypotek som belastar fastigheten. Andra eventuella överenskommelser parterna emellan måste också anges.

Notarien läser till slut upp överenskommelsen mellan parterna och därefter signeras handlingen av dessa jämte notarien. Innan han skriver under frågar han om parterna har förstått innehållet. Om du inte talar bra spanska är det nödvändigt att ha en tolk eller översättare med dig. Om du inte bekräftar inför notarien att du har förstått allt skriver han inte under.

Köparen har nu erhållit ett offentligt dokument på sitt köp och det är i detta skede (inför notarien) som man också vanligtvis betalar slutbeloppet och får besättningen av fastigheten, dvs nycklarna överlämnas.

Nu skall du meddela kommunen, elbolaget och vattenbolaget att fastigheten har bytt ägare så att kommande räkningar blir utställda i ditt namn.

I samband med att lagfart upprättas uppkommer en del skatter och avgifter.

Ägarföreningen, ''La comunidad de propietarios''

Ägarföreningens medlemmar
Ägarföreningen äger inte fastigheter. Medlemskapet i föreningen ger inte heller rätt till utnyttjande av gemensamma utrymmen, dock reglerar det hur dessa skall användas och bekostas. Varje enskild ägare är medlem i ägarföreningen. I ägarföreningen finns följande olika funktioner:

Ordförande (Presidente)
Ordföranden utses av stämman. Ordföranden måste vara fastighetsägare i föreningen. Normalt utses han/hon för ett år. Ibland bestämmer stadgarna ett rotationssystem för ordförandeskapet. Ordföranden är föreningens ställföreträdare.

Förvaltare (Administrador)
Det är inte nödvändigt att utse en förvaltare, dock är det lämpligt när det är frågan om större föreningar. Vid avsaknad av förvaltare utför ordföranden hans uppgifter.
Förvaltaren väljs av Föreningens medlemmar. Som förvaltare kan en utomstående utses. Vanligtvis är denne en yrkesförvaltare (adminstrador defincas). Bland hans uppgifter finns följande:

- att sköta föreningens utbetalningar enligt budget
- att tillse att alla nödvändiga reparationer utföres
- att verkställa beslut
- att vid föreningsstämman verka som sekreterare och förvara föreningens böcker

Sekreterare (Secretatio)
Finns det en förvaltare är det vanligt att han dessutom utses till sekreterare. I avsaknad av sekreterare eller förvaltare skall ordföranden sköta sysslan. Utses på samma sätt som ordförande och förvaltare.

Föreningsstämma (junta depropietarios)
Alla ägare är automatiskt medlemmar i föreningen och har rätt att delta vid stämma. Stämman är föreningens högsta organ.

Kallelse (Convocatoria)
Stämma måste hållas minst en gång om året for att godkänna budget och räkenskaper. Stämman kan sammankallas av ordföranden när han anser det lämpligt eller när så begärs av minst en fjärdedel av samtliga ägare, eller av ett antal ägare som företräder 25% av cuotas. I kallelsen måste anges dagordning, tidpunkt, datum och plats för föreningsstämmans första och andra kallelse (primera o segunda convocatoria). Kallelse till ordinarie stämma skall skickas till var och en av föreningens medlemmar minst sex dagar före stämman.

Närvaro
Föreningsmedlemmar kan närvara vid stämman antingen personligen eller genom ombud. För att en ägare skall kunna representeras vid en konkret stämma, räcker det med en undertecknad skrivelse som intygar om detta.

Stämmans uppgifter
- utse ordförande
- godkänna budget och räkenskaper
- godkänna extraordinära arbeten
- besluta om andra ärenden av allmänt intresse för föreningen

Beslut
Det krävs enhällighet, dvs 100% av ägarna, för att fatta beslut om ändring av titulo constitutivo eller stadgarna. För att fatta andra beslut som inte påverkar titulo constitutivo eller stadgarna erfordras en majoritet av medlemmar (dvs mer än häften av alla ägare), som i sin tur företräder en majoritet av cuotas. Vid andra kallelsen (segunda canvocatoria) fattas beslut av en majoritet av de närvarande, under Förutsättning att de också företräder en majoritet av närvarande cuotas. Överklagande av stämmans beslut
Beslut som fattas på stämman kan överklagas om:

* de strider mot lagen
* de strider mot stadgarna
* de anses vara mycket skadliga för vissa ägare


Beslut kan överklagas inom trettio dagar efter att de antagits. För att kunna överklaga ett beslut som anses skadligt för en eller flera enskilda ägare erfordras minst en fjärdedel av cuotas. Tiden är även här maximalt trettio dagar.
De beslut som fattas på stämman skall förvaras i en protokollsbok som stämplas av domstolen eller notarius publicus.

Kontrollåtgärder inför köpet

När du väl bestämt dig för att köpa ett visst objekt, måste du kontrollera vissa saker innan avtalet skrivs under. Om ditt blivande hus har obetald kommunalskatt eller andra obetalda räkningar skall du inte fullfölja köpet innan ägaren visat att skulderna är betalda. Om detta inte är möjligt bör du dra av skuldbeloppet från köpeskillingen och sedan själv (eller via ditt ombud) betala till respektive myndighet.

a) Undersök hos kommunen (Departamento de Recaudaci6n) att fastighetsskatter är betalda.

b) Kontrollera med ägarföreningen (Comunidad de Propietarios) att avgifterna är betalda.

c) Begär utdrag från fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) i den kommun där fastigheten är belägen. Denna s k nota simple visar ägarförhållandena, hur fastigheten bildats, eventuella överlåtelsen, om fastigheten är belastad med hypotek, servitut eller om det finns någon kvarstad (embargo).

d) Kontrollera med vattenbolaget (Compania de Aguas) och elbolaget (Compania Sevillana de Electricidad) om det finns några obetalda räkningar.

e) En sak som du som presumtiv köpare ofta kan glömma att kontrollera är det dolda skattekrav som myndigheterna eventuellt kan ha på grund av att säljaren deklarerat ett för lågt värde i sin lagfart (Escritura publica), när han i sin tur köpte fastigheten. Detta gäller fem år sedan. Fram till för några år sedan var en vanlig regel att när en fastighet såldes deklarerade parterna kanske endast hälften eller 1/3 av det verkliga priset, köparen minskade därigenom överlåtelseskatten och säljaren reavinsten. Det pris som fastställts inför notarien ligger till grund iför skatter och avgifter. Idag är myndigheterna mycket observanta på dessa frågor och köparen skall kräva att lagfartshandlingen upptar det faktiska priset, därför att överlåtelseskatter belastar fastigheten oberoende av vem som officiellt äger den. Detta innebär att det alltid är den nye köparen som i sista hand får betala om det ej har gått fem år, därefter preskriberas det.

f) Slutligen bör köparen göra en besiktning av fastigheten. Fukt, mögel, elsystem och VVS är vad du särskilt skall vara observant på. Kom ihåg att det är lättare att pruta på priset före köpet, än att komma i efterhand och begära avdrag på grund av felaktigheter.

Köp av Fastighet

Svensken som kommer till Spanien för att köpa hus eller lägenhet bör tänka på följande grundregler:

Regel 1:
Det är gott om objekt till salu och du skall se många objekt innan du bestämmer dig. Det finns därför ingen anledning att förhasta sig, objekten "springer inte sin väg".
Regel 2:
Kvalitet och läge är på lång sikt avgörande för eventuell värdestegring. Kom ihåg att fastigheter byggda på 70-talet och tidigare, ofta har sämre kvalitet.
Regel 3:
Anlita bara seriösa advokater, mäklare eller gestorer. Det är visserligen inte lätt att veta vilka som är seriösa, men ett bra sätt är att höra med sin bankförbindelse, eller personer som bott på platsen en längre tid.

Val av mäklare
Här finns anledning att se upp då det förekommer många personer som kallar sig för mäklare. Många svenskar har blivit lurade av dessa s k mäklare. Det är vanligt att utlänningar uppträder som mäklare och att mäklarkontoret kan visa upp en mäklarlicens, verkligheten är dock att en person med t ex en API-licens på papperet står som ansvarig men egentligen inte har något att göra med verksamheten. Anlita endast auktoriserade mäklare med API~licens (Agente de propiedad inmobiliaria) eller GIPE-licens (Gestor Intermediario en Promociones de Edificaci6nes) då dessa är välutbildade och har ansvarsförsäkring.

Kan jag få banklån i Spanien när jag köper fastighet?
Man kan köpa sin bostad med hjälp av spanska fastighetslån, precis som i Sverige, och avbetalningstiden är normalt 10-40 år. Som säkerhet tar banken fastigheten och lånet blir inskrivet i lagfarten (escritura) inför notarien.
Annuitetslån är ganska vanliga i Spanien där man betalar en fixerad summa varje månad, vilket är en kombination av ränta och amortering, där räntan utgör den största delen i början, och i slutet amorteringen. Totalkostnaden kan dock ändras genom att det statliga diskontot sänks eller höjs.

Köparens marknad

Gran Canaria och övriga Kanarieöarna har fortfarande mycket låga kostnader för ägda lägenheter. Trots att det finns samma typer av avgifter som i Sverige, så ligger de bara på en bråkdel av vad vi är vana vid i Sverige.

Räknar man ihop fastighetsskatten, samfällighetsavgiften, försäkringen och fasta kostnader för el och vatten, så får man en kostnad på max (900- 1500 SEK) i månaden. Dessa uppgifter beräknas på en liten lägenhet med två rum och kök . Det bör dock betänkas att månadskostnaderna påverkas försumbart av lägenhetens totalvärde, vilket innebär att även en mycket dyrare och flottare lägenhet också har mycket lägre avgifter än vad vi är vana vid i Skandinavien och övriga Europa.

I dessa tider finnst det möjligheter att göra kap.Har man pengar på ficka så kan man pruta rejält ca 20-30 %. De går fortfarande att låna pengar här på Ön men det är svårare, oftas kräver Banken minst 40-50 % egetkapital. Och efter som räntan är högre här så är det bättre att låna i Sverige. Ett tips kan vara att först hyra en bostad för att känna på . Många Svenskar hamnar i Las Palmas eller San Agustin men det finns många andra trivsamma platser på Grancanaria. Om det är mycket sol man vill ha så bör man tänka sig kusten mellan Puerto Rico och Puerto Mogan

Frågor om elanläggning vid köp av bostad

Vi har fått frågor om hur man gör och vad som gäller med elanläggnigen vid köp av bostad.
Vi kommer att svar efter bästa förmåga på detta . Vad är en boletin ?Vad skall det kosta ? Måste man byta alla elledningar ?

För det första skall man veta att på Kanarieöarna och jag antar i den spanska samfälden så finns inte vår Svenska exakthet. mycket är tyckande och bestäms efter vem du är och vem du känner. Fakta är att industriverket har infört bestämmelser om att alla nya anläggningar skall utföras med halogenfria kabla ( avger nästan giftfri rök) så om man gör nya installationer eller större ombyggnader så kan man hamna i den situationen att man måste byta ut alla ledningar samt övrig elutrustning. Priset för detta varierar ju beroende på vilken hantverkare man anlitar. Just nu är det köparensmarknad och för en etta bör det inte kosta mer en 1000-1500 euro dvs ca 40 % billigare än i Sverige .

En ny sak som elverket bestämt är att när man skall överta ett elabonnemang så kräver man en bolentin som är ett intyg som ett behörigt elföretag skall ta fram och få godkänt av industriverket, dvs man försäkra att anläggningen är ok. Här kan man få extra kostnader efter som elfirman kan påstå att vissa saker skall ändras för att anläggningen skall godkännas. Normalt skall ett sådant intyg inte kosta mer än ca 350-500 euro. Därför kan det vara bra att säljaren tar fram en boletin innan köpet fullbordas.

Ni som tyckar att det är svårt med Svenska hantverkare skall absolut inte förhandla med Kanariska.

Kommentera gärna denna artikel och berätta om Era erfarenheter.